• Главная
  • Проекты
  • Новости
  • O TDI
  • СМИ о нас
  • Клиенты
  • Публикации
  • Eng

                                                                                                                    Все публикации     Все публикации автора


НАДЕЖДA НА СРЕДНИХ.  
Вячеслав Глазычев

   Даже «Эксперт», внимательный к региональной жизни журнал, недавно обсуждая в редакционной статье в №48 скандаль­ную ситуацию вокруг подмосковных строительных фирм, не выполнивших обязательства перед дольщиками, позволил себе выступать с узкой, московской позиции. Не удивительно, что редакция пришла к выводу о неотвратимости дальней­шего сокращения количества игроков на строительном рынке. Правда, будучи реалистами, они все же заметили: «Получив надежный доступ к земле и очистив рынок от конкурентов, строители могут настроить доступных “хрущевок нового тыся­челетия” и успокоиться. И никаких архитектурных изысков и “домов будущего” мы от них не дождемся». Надежду редакция возлагает на амбициозность наших, российских Дональдов Трампов. Боюсь, что эта надежда преждевременна…

   Бурное кипение разговоров вокруг темы доступного жилья затрагивает до сих пор лишь поверхность проблемы. До выдвижения национального проек­та обсуждались две темы: ипотека и борьба  с монополизмом в строительном комплексе. Когда проект был заявлен, осталась только одна. С подачи заокеанских экспертов вышло так, что в центре обсуждения оказалась ипоте­ка, то есть очень важный, но всего лишь сугубо финансовый инструмент облегчения приоб­ретения жилья. Реальная политика из одного инструмента не выращивается. Даже если допустить, что все будет идеально с государс­твенной компенсацией убытков банков в связи со снижением процентной ставки по ипотечному кредитованию граждан, ключевые вопросы ока­зываются без ответа. Сам по себе выброс огромных сумм на рынок жилья в состоянии лишь закрепить господство производителя над потребителем, тем более что уже подсчитано: при сохранении «рынка продав­ца» спрос на цемент вырастет скачком, быстро удовлетворить его не представляется возмож­ным, и дополнительный рост цен пресловутого квадратного метра становится неотвратимым. От выдачи сотен тысяч ипотечных кредитов темп оконтуривания и, в особенности, инже­нерной подготовки территорий под застройку отнюдь не ускорится. К тому же 131-й закон об основах местного самоуправления, в ряде реги­онов начинающий действовать уже с 2006 года, столкнет потенциального покупателя с обна­женной драмой дефицита квалифицированных кадров и, как следствие, с дальнейшим разгу­лом чиновничьего произвола на муниципальном уровне. Там, где закон в силу еще не вступит, хватит и произвола на губернском уровне. И тем не менее, жилищную проблему, само наличие которой в начале нового тысячелетия едва ли приличествует развитой стране, следу­ет решать прежде, чем она будет усугубляться дальнейшим ветшанием унаследованного жило­го фонда, по преимуществу очень скверного. 

   Как решать? 

   На мой взгляд, национальный проект формули­рует задачу неверно. Следует говорить не об удвоении количества квадратных метров, воз­водимых в стране за год, но прежде всего о том, как впустить на рынок строительства жилья цивилизованный средний бизнес. Если это осу­ществить, удвоение или даже утроение темпа произойдет непременно. 


   Войти среднему бизнесу на рынок жилья невоз­можно до тех пор, пока господствует представ­ление, будто многоэтажный, многоквартирный дом является безоговорочно ведущим типом городской застройки. Здесь среднему бизнесу делать решительно нечего. Ни финансов, ни доступа к техническим средствам, ни нужных для доступа к земле связей у него нет. Иное дело – малоэтажная застройка, где строитель­ная фирма, способная (если не задушат побо­рами) возвести за год от 3000 до 10 000 кв. м, вполне в состоянии недурно заработать, даже если ограничит продажную стоимость пределом в 12 000 рублей. В состоянии – если сможет приобретать эле­менты для быстрого возведения облегченных конструкций у других предприятий среднего бизнеса, которые могут освоить эффективное производство из местных материалов. Если третьи предприятия среднего и малого бизне­са (при технических университетах) обеспечат застройщиков соответствующими технологиями, а четвертые (при архитектурно-строительных университетах) – проектами. Наконец, именно такая политика в состоянии создать необходи­мую нишу для небольших риэлтерских фирм, без участия которых цивилизованный контакт между покупателем и продавцом практически неосу­ществим. Все эти задачи – из класса решаемых. Именно для того, чтобы такая цепочка могла быть собрана из функциональных звеньев, сегодня совершенно необходима государствен­ная поддержка. В форме льготного кредитова­ния муниципалитетов для правовой, проектной и инженерной подготовки участков под застрой­ку – нынешняя практика отягощения застрой­щика имеет сильную коррупционную составля­ющую, ложится бременем на конечного покупа­теля и не пускает средний бизнес на городской строительный рынок. В форме долговременного кредитования новых предприятий строительно­го комплекса и в форме субсидий или кредитов щее воздействие на весь строительный рынок, у которого в этом случае появляется шанс стать подлинным рынком сбалансированных отноше­ний между продавцом и покупателем. При подобной схеме реконструкции жилищ­ной политики появляется шанс существенно изменить городской ландшафт страны с его приближением к общемировой норме, кото­рую есть все основания считать аккумуляцией многовекового опыта, очевидно совпадающего с отечественной традицией, радикально пре­рванной во второй половине ушедшего ХХ века. Казалось, что с «перестройкой» возвращение к традиции было предопределено. Собственно, так и случилось, если иметь в виду практику в малых городах и на селе. Однако в крупных городах пошли иным путем, «седлающим» ста­рую инфраструктуру точечной реконструкцией участков под многоэтажные дома, обычно доро­гих и с наибольшими трудностями поддающихся организации ТСЖ. Хорошо известно, что этот вариант оказался одновременно вынужден­ным (у муниципалитетов не было средств на подготовку новых участков под комплексную застройку) и весьма выгодным для множества заинтересованных сторон. Единственная сто­рона, потребностями которой не интересовался никто, – покупатели, которых практически лиши­ли иного выбора, чем выбор между квартирой в «улье» и загородным домом. Помнится, в конце 80-х годов проводились социологические опросы, которые однозначно показывали: лишь четверть опрошенных меч­тали о квартире в многоэтажном доме, тогда как трое из четырех лелеяли в мечтах облада­ние собственным домом. Похоже, что наконец настал момент, когда мечтания можно превра­тить в рабочую программу. 

СЛЕДУЕТ ГОВОРИТЬ НЕ ОБ УДВОЕНИИ КОЛИЧЕСТВА КВАДРАТНЫХ МЕТРОВ, ВОЗВОДИМЫХ В СТРАНЕ ЗА ГОД, НО ПРЕЖДЕ ВСЕГО О ТОМ, КАК ВПУСТИТЬ НА РЫНОК СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ ЦИВИЛИЗОВАННЫЙ СРЕДНИЙ БИЗНЕС. 

   Для научно-проектных организаций, способных обеспечить строительные организации как технологиями, так и технической литературой. Наконец, в форме целевого финансирования современной подготовки специалистов, обуче­ния их руководителей. Если добавить и установление предельной (корректируемой в соответствии с инфляцией) цены социального жилья по каждому региону, то такой лимит оказал бы существенное снижаю­Не слишком сложно проверить расчетами, что при развертывании государственных средств в сторону обеспечения возрастающих объ­емов малоэтажной застройки силами среднего бизнеса совокупные затраты на ипотечную поддержку доступного жилья не вырастут, а сократятся. Но главное – появится шанс на эффективное применение больших денег, что в наших условиях получается, как известно, отнюдь не всегда. 

Powered by Create your own unique website with customizable templates.