Все публикации Все публикации автора
НАДЕЖДA НА СРЕДНИХ.
Вячеслав Глазычев
Даже «Эксперт», внимательный к региональной жизни журнал, недавно обсуждая в редакционной статье в №48 скандальную ситуацию вокруг подмосковных строительных фирм, не выполнивших обязательства перед дольщиками, позволил себе выступать с узкой, московской позиции. Не удивительно, что редакция пришла к выводу о неотвратимости дальнейшего сокращения количества игроков на строительном рынке. Правда, будучи реалистами, они все же заметили: «Получив надежный доступ к земле и очистив рынок от конкурентов, строители могут настроить доступных “хрущевок нового тысячелетия” и успокоиться. И никаких архитектурных изысков и “домов будущего” мы от них не дождемся». Надежду редакция возлагает на амбициозность наших, российских Дональдов Трампов. Боюсь, что эта надежда преждевременна…
Бурное кипение разговоров вокруг темы доступного жилья затрагивает до сих пор лишь поверхность проблемы. До выдвижения национального проекта обсуждались две темы: ипотека и борьба с монополизмом в строительном комплексе. Когда проект был заявлен, осталась только одна. С подачи заокеанских экспертов вышло так, что в центре обсуждения оказалась ипотека, то есть очень важный, но всего лишь сугубо финансовый инструмент облегчения приобретения жилья. Реальная политика из одного инструмента не выращивается. Даже если допустить, что все будет идеально с государственной компенсацией убытков банков в связи со снижением процентной ставки по ипотечному кредитованию граждан, ключевые вопросы оказываются без ответа. Сам по себе выброс огромных сумм на рынок жилья в состоянии лишь закрепить господство производителя над потребителем, тем более что уже подсчитано: при сохранении «рынка продавца» спрос на цемент вырастет скачком, быстро удовлетворить его не представляется возможным, и дополнительный рост цен пресловутого квадратного метра становится неотвратимым. От выдачи сотен тысяч ипотечных кредитов темп оконтуривания и, в особенности, инженерной подготовки территорий под застройку отнюдь не ускорится. К тому же 131-й закон об основах местного самоуправления, в ряде регионов начинающий действовать уже с 2006 года, столкнет потенциального покупателя с обнаженной драмой дефицита квалифицированных кадров и, как следствие, с дальнейшим разгулом чиновничьего произвола на муниципальном уровне. Там, где закон в силу еще не вступит, хватит и произвола на губернском уровне. И тем не менее, жилищную проблему, само наличие которой в начале нового тысячелетия едва ли приличествует развитой стране, следует решать прежде, чем она будет усугубляться дальнейшим ветшанием унаследованного жилого фонда, по преимуществу очень скверного.
Как решать?
На мой взгляд, национальный проект формулирует задачу неверно. Следует говорить не об удвоении количества квадратных метров, возводимых в стране за год, но прежде всего о том, как впустить на рынок строительства жилья цивилизованный средний бизнес. Если это осуществить, удвоение или даже утроение темпа произойдет непременно.
Войти среднему бизнесу на рынок жилья невозможно до тех пор, пока господствует представление, будто многоэтажный, многоквартирный дом является безоговорочно ведущим типом городской застройки. Здесь среднему бизнесу делать решительно нечего. Ни финансов, ни доступа к техническим средствам, ни нужных для доступа к земле связей у него нет. Иное дело – малоэтажная застройка, где строительная фирма, способная (если не задушат поборами) возвести за год от 3000 до 10 000 кв. м, вполне в состоянии недурно заработать, даже если ограничит продажную стоимость пределом в 12 000 рублей. В состоянии – если сможет приобретать элементы для быстрого возведения облегченных конструкций у других предприятий среднего бизнеса, которые могут освоить эффективное производство из местных материалов. Если третьи предприятия среднего и малого бизнеса (при технических университетах) обеспечат застройщиков соответствующими технологиями, а четвертые (при архитектурно-строительных университетах) – проектами. Наконец, именно такая политика в состоянии создать необходимую нишу для небольших риэлтерских фирм, без участия которых цивилизованный контакт между покупателем и продавцом практически неосуществим. Все эти задачи – из класса решаемых. Именно для того, чтобы такая цепочка могла быть собрана из функциональных звеньев, сегодня совершенно необходима государственная поддержка. В форме льготного кредитования муниципалитетов для правовой, проектной и инженерной подготовки участков под застройку – нынешняя практика отягощения застройщика имеет сильную коррупционную составляющую, ложится бременем на конечного покупателя и не пускает средний бизнес на городской строительный рынок. В форме долговременного кредитования новых предприятий строительного комплекса и в форме субсидий или кредитов щее воздействие на весь строительный рынок, у которого в этом случае появляется шанс стать подлинным рынком сбалансированных отношений между продавцом и покупателем. При подобной схеме реконструкции жилищной политики появляется шанс существенно изменить городской ландшафт страны с его приближением к общемировой норме, которую есть все основания считать аккумуляцией многовекового опыта, очевидно совпадающего с отечественной традицией, радикально прерванной во второй половине ушедшего ХХ века. Казалось, что с «перестройкой» возвращение к традиции было предопределено. Собственно, так и случилось, если иметь в виду практику в малых городах и на селе. Однако в крупных городах пошли иным путем, «седлающим» старую инфраструктуру точечной реконструкцией участков под многоэтажные дома, обычно дорогих и с наибольшими трудностями поддающихся организации ТСЖ. Хорошо известно, что этот вариант оказался одновременно вынужденным (у муниципалитетов не было средств на подготовку новых участков под комплексную застройку) и весьма выгодным для множества заинтересованных сторон. Единственная сторона, потребностями которой не интересовался никто, – покупатели, которых практически лишили иного выбора, чем выбор между квартирой в «улье» и загородным домом. Помнится, в конце 80-х годов проводились социологические опросы, которые однозначно показывали: лишь четверть опрошенных мечтали о квартире в многоэтажном доме, тогда как трое из четырех лелеяли в мечтах обладание собственным домом. Похоже, что наконец настал момент, когда мечтания можно превратить в рабочую программу.
СЛЕДУЕТ ГОВОРИТЬ НЕ ОБ УДВОЕНИИ КОЛИЧЕСТВА КВАДРАТНЫХ МЕТРОВ, ВОЗВОДИМЫХ В СТРАНЕ ЗА ГОД, НО ПРЕЖДЕ ВСЕГО О ТОМ, КАК ВПУСТИТЬ НА РЫНОК СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ ЦИВИЛИЗОВАННЫЙ СРЕДНИЙ БИЗНЕС.
Для научно-проектных организаций, способных обеспечить строительные организации как технологиями, так и технической литературой. Наконец, в форме целевого финансирования современной подготовки специалистов, обучения их руководителей. Если добавить и установление предельной (корректируемой в соответствии с инфляцией) цены социального жилья по каждому региону, то такой лимит оказал бы существенное снижаюНе слишком сложно проверить расчетами, что при развертывании государственных средств в сторону обеспечения возрастающих объемов малоэтажной застройки силами среднего бизнеса совокупные затраты на ипотечную поддержку доступного жилья не вырастут, а сократятся. Но главное – появится шанс на эффективное применение больших денег, что в наших условиях получается, как известно, отнюдь не всегда.
Бурное кипение разговоров вокруг темы доступного жилья затрагивает до сих пор лишь поверхность проблемы. До выдвижения национального проекта обсуждались две темы: ипотека и борьба с монополизмом в строительном комплексе. Когда проект был заявлен, осталась только одна. С подачи заокеанских экспертов вышло так, что в центре обсуждения оказалась ипотека, то есть очень важный, но всего лишь сугубо финансовый инструмент облегчения приобретения жилья. Реальная политика из одного инструмента не выращивается. Даже если допустить, что все будет идеально с государственной компенсацией убытков банков в связи со снижением процентной ставки по ипотечному кредитованию граждан, ключевые вопросы оказываются без ответа. Сам по себе выброс огромных сумм на рынок жилья в состоянии лишь закрепить господство производителя над потребителем, тем более что уже подсчитано: при сохранении «рынка продавца» спрос на цемент вырастет скачком, быстро удовлетворить его не представляется возможным, и дополнительный рост цен пресловутого квадратного метра становится неотвратимым. От выдачи сотен тысяч ипотечных кредитов темп оконтуривания и, в особенности, инженерной подготовки территорий под застройку отнюдь не ускорится. К тому же 131-й закон об основах местного самоуправления, в ряде регионов начинающий действовать уже с 2006 года, столкнет потенциального покупателя с обнаженной драмой дефицита квалифицированных кадров и, как следствие, с дальнейшим разгулом чиновничьего произвола на муниципальном уровне. Там, где закон в силу еще не вступит, хватит и произвола на губернском уровне. И тем не менее, жилищную проблему, само наличие которой в начале нового тысячелетия едва ли приличествует развитой стране, следует решать прежде, чем она будет усугубляться дальнейшим ветшанием унаследованного жилого фонда, по преимуществу очень скверного.
Как решать?
На мой взгляд, национальный проект формулирует задачу неверно. Следует говорить не об удвоении количества квадратных метров, возводимых в стране за год, но прежде всего о том, как впустить на рынок строительства жилья цивилизованный средний бизнес. Если это осуществить, удвоение или даже утроение темпа произойдет непременно.
Войти среднему бизнесу на рынок жилья невозможно до тех пор, пока господствует представление, будто многоэтажный, многоквартирный дом является безоговорочно ведущим типом городской застройки. Здесь среднему бизнесу делать решительно нечего. Ни финансов, ни доступа к техническим средствам, ни нужных для доступа к земле связей у него нет. Иное дело – малоэтажная застройка, где строительная фирма, способная (если не задушат поборами) возвести за год от 3000 до 10 000 кв. м, вполне в состоянии недурно заработать, даже если ограничит продажную стоимость пределом в 12 000 рублей. В состоянии – если сможет приобретать элементы для быстрого возведения облегченных конструкций у других предприятий среднего бизнеса, которые могут освоить эффективное производство из местных материалов. Если третьи предприятия среднего и малого бизнеса (при технических университетах) обеспечат застройщиков соответствующими технологиями, а четвертые (при архитектурно-строительных университетах) – проектами. Наконец, именно такая политика в состоянии создать необходимую нишу для небольших риэлтерских фирм, без участия которых цивилизованный контакт между покупателем и продавцом практически неосуществим. Все эти задачи – из класса решаемых. Именно для того, чтобы такая цепочка могла быть собрана из функциональных звеньев, сегодня совершенно необходима государственная поддержка. В форме льготного кредитования муниципалитетов для правовой, проектной и инженерной подготовки участков под застройку – нынешняя практика отягощения застройщика имеет сильную коррупционную составляющую, ложится бременем на конечного покупателя и не пускает средний бизнес на городской строительный рынок. В форме долговременного кредитования новых предприятий строительного комплекса и в форме субсидий или кредитов щее воздействие на весь строительный рынок, у которого в этом случае появляется шанс стать подлинным рынком сбалансированных отношений между продавцом и покупателем. При подобной схеме реконструкции жилищной политики появляется шанс существенно изменить городской ландшафт страны с его приближением к общемировой норме, которую есть все основания считать аккумуляцией многовекового опыта, очевидно совпадающего с отечественной традицией, радикально прерванной во второй половине ушедшего ХХ века. Казалось, что с «перестройкой» возвращение к традиции было предопределено. Собственно, так и случилось, если иметь в виду практику в малых городах и на селе. Однако в крупных городах пошли иным путем, «седлающим» старую инфраструктуру точечной реконструкцией участков под многоэтажные дома, обычно дорогих и с наибольшими трудностями поддающихся организации ТСЖ. Хорошо известно, что этот вариант оказался одновременно вынужденным (у муниципалитетов не было средств на подготовку новых участков под комплексную застройку) и весьма выгодным для множества заинтересованных сторон. Единственная сторона, потребностями которой не интересовался никто, – покупатели, которых практически лишили иного выбора, чем выбор между квартирой в «улье» и загородным домом. Помнится, в конце 80-х годов проводились социологические опросы, которые однозначно показывали: лишь четверть опрошенных мечтали о квартире в многоэтажном доме, тогда как трое из четырех лелеяли в мечтах обладание собственным домом. Похоже, что наконец настал момент, когда мечтания можно превратить в рабочую программу.
СЛЕДУЕТ ГОВОРИТЬ НЕ ОБ УДВОЕНИИ КОЛИЧЕСТВА КВАДРАТНЫХ МЕТРОВ, ВОЗВОДИМЫХ В СТРАНЕ ЗА ГОД, НО ПРЕЖДЕ ВСЕГО О ТОМ, КАК ВПУСТИТЬ НА РЫНОК СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ ЦИВИЛИЗОВАННЫЙ СРЕДНИЙ БИЗНЕС.
Для научно-проектных организаций, способных обеспечить строительные организации как технологиями, так и технической литературой. Наконец, в форме целевого финансирования современной подготовки специалистов, обучения их руководителей. Если добавить и установление предельной (корректируемой в соответствии с инфляцией) цены социального жилья по каждому региону, то такой лимит оказал бы существенное снижаюНе слишком сложно проверить расчетами, что при развертывании государственных средств в сторону обеспечения возрастающих объемов малоэтажной застройки силами среднего бизнеса совокупные затраты на ипотечную поддержку доступного жилья не вырастут, а сократятся. Но главное – появится шанс на эффективное применение больших денег, что в наших условиях получается, как известно, отнюдь не всегда.
